یک سرمایه‌گذاری مطمئن به شرط خوش‌حسابی و رعایت اندازه گلیم!

گفتگوی میترا روشن با مهدی رفعت‌پناه درباره خرید خانه و نکاتی که باید به آنها توجه داشت

داشتن یک سقف بالای سر و خانه‌دار شدن؟ سوالی که به درستی دغدغه زندگی هر مهاجری است: «آیا می‌ماند یا می‌رود؟ اگر بماند یا حتی اگر برود آیا صلاح است که جایی را بخرد و زیر بار قرض‌های سنگین بیست‌ساله و سی‌ساله برود؟ آن‌هم در کشوری که دوماه قسط خانه‌اش عقب بیفتد خود بانک حراجش می‌کند، بعد هم وام گرفتن و خانه خریدن همان و اسیر قسط شدن همان! دیگر یک سفر یک‌ماهه هم نمی‌تواند برود چه به این‌که با خیال راحت برود شش‌ماه ایران بماند. فقط قسط وام بانک هم نیست، کلی هم مالیات‌های جور واجور از آدم می‌گیرند! این‌جا خانه بخری تازه شده‌ای نان‌دانی چند تا اداره! اول فکر می‌کنی تو خانه خریده‌ای ولی بعد می‌فهمی که خانه، تو را خریده است. حالا اصلا خریدی، این‌جا ایران نیست که شب بخوابی و فردا صبح خانه‌ات دو برابر شود. همین یک سال بعدش پول لازم داشته باشی و بخواهی خانه‌ات را بفروشی ضرر هم می‌کنی! … بابا اصلا ما اجاره‌نشین می‌شویم و خوش‌نشین تا بعد ببینیم خدا چه می‌خواهد و کجا می‌مانیم….»

ولی از طرفی اجاره‌ها با شیب مرتب سالانه و بی‌سر و صدا بالا می‌رود. در چهار گوشه شهر صدای ساخت و ساز بلند است. جمعیت شهر اضافه می‌شود و تقریبا همه مهاجران جدید تمایل دارند در مرکز شهرهای بزرگ زندگی کنند. بهای املاک مسکونی هم بی‌سر و صدا در حال بالا رفتن است. پدیده‌ای که باعث حیرت و افسوس ساکنین قدیمی‌تر می‌شود که گاه پس از بیست سال زندگی در یک خانه و آن‌همه اجاره که اول هرماه پرداخت کرده‌اند، اکنون هیچ در دست ندارند و به‌زودی باید آواره شوند: «کاش خریده بودیم!»

برای فهمیدن بهتر اوضاع و مشورت برای خریدن یا نخریدن ملک به سراغ آقای مهدی رفعت‌پناه رفتیم. او متخصص و مشاور در امور املاک (Real Estate Broker) است و از ۱۶ سال پیش وارد بازار مسکن شده است. اگرچه که می‌گوید بیشتر برای خودش کار کرده و ساخته است و الان هم فقط در پروژه‌های بزرگ مشارکت می‌کند. از او از چند و چون بازار مسکن کبک پرسیدیم.

آقای رفعت‌پناه بازار املاک کبک و کانادا را چگونه می‌بینید؟

به‌طور کلی بازار املاک در همه دنیا خوب است. کار ملک در همه جا پول‌ساز است. حالا ممکن است برخی جاها به خاطر مسائل اقتصادی‌اشان کمتر سودآور باشد، یا در برخی جاها بازار کمی لغزنده و در برخی مستحکم‌تر باشد ولی در مجموع سرمایه‌گذاری در زمین و خانه در کانادا هم مثل هرجای دیگر امن و سودآور است.

ولی کانادا آن رشد مطلوب را ندارد، سرمایه‌گذاری در املاکش هم سود آن‌چنانی ندارد. تازه کلی هم هزینه‌های دولتی هست. دو تا مالیات سالانه (مدرسه و شهرداری)، و قسط‌های ماهانه بانک که ده‌سال اول فقط سود پولشان را می‌گیرند و از آن به بعد تازه شروع به پرداخت اصل وام می‌کنیم…فکر می‌کنید سرمایه‌گذاری مناسبی است؟

البته بازار ملک کانادا مثل ایران جهشی نیست چون اصولا این‌جا تورم به دقت کنترل می‌شود. دولت از همه ابزارهایش استفاده می‌کند تا مانع رشد بی‌رویه قیمت‌ها شود. اگر با دید ایران بخواهیم این‌جا سرمایه‌گذاری کنیم ناامید می‌شویم و ضرر می‌کنیم. در این‌جا باید ملک را بخرید و بعد حداقل ۵ سال روی آن بخوابید. صبر داشته باشید و عجله نکنید. تجربه نشان داده که تقریبا در هر ۱۰ سال در استان کبک قیمت‌ها دو برابر می‌شود.

پس شما یکی از بهترین انواع سرمایه‌گذاری را خرید ملک می‌دانید؟

البته. اصولا شما هرجای دنیا زندگی کنید باید سقفی بالای سرتان باشد. اگر آن‌قدر خوش‌شانس نباشید که یک خانه بدون قسط به شما ارث رسیده باشد، سقف بالای سرتان یا اجاره موقت است و یا باید آن را بخرید و قسط بدهید. طبق محاسبه بانک یک‌سوم از درآمد شما صرف هزینه مسکن می‌شود، اگرچه که شاید گاه هزینه مسکن بیش از نیمی از درآمد شخص را هم ببلعد. تجربه به من می‌گوید که بهتراست این هزینه را به وام بدهیم تا به اجاره که بعد از ۲۰ سال هم چیزی دستمان را نگیرد. اگر برای سرمایه‌گذاری هم حساب کنیم خرید ملک سودآور است.

ولی برای خرید خانه نیاز به پول پیش (down payment) است. الان دیگر حداقل ۲۵ درصد قیمت خانه را می‌گیرند. قبلا اگر کسی کار مطمئن و کردیت خوب داشت می‌توانست بدون سرمایه اولیه وام بگیرد و خانه بخرد ولی الان بانک‌ها همه جزییات را دقیق بررسی می‌کنند. بعد هم اکثریت پول نقد زیادی در دست ندارند. با بودجه کم در حد ۱۰ تا ۲۰ هزار دلار مگر می‌شود خانه خرید؟

البته، ولی آن‌هم راه دارد. بانک‌ها و دولت تسهیلاتی را برای کم درآمدهایی که برای اولین بار می‌خواهند خانه بخرند در نظر گرفته‌اند. این‌جا قبلا بدون پول پیش هم می‌شد خانه خرید. سیستم بانکی کمی بازتر بود. ولی با رشد بازار ملک در کانادا و به‌خصوص پس از فروپاشی اقتصادی چند سال پیش امریکا، بانک‌های کانادا محافظه‌کارتر از قبل شدند. می‌دانید که قبل از فروپاشی بانک‌های امریکا با روش نینجا یعنی No Job, No income,paymentNo Downبه مردم خانه می‌فروختند! الان در امریکا هم یاد گرفته‌اندمانند کانادا موقع وام دادن حتما بررسی می‌کنند که کار داشته باشید و درآمدتان مناسب باشد که بتوانید قسط بدهید.

خانه یا آپارتمان؟ کدام را برای خرید توصیه می‌کنید؟

بستگی به وضعیت مالی و نیاز خریدار دارد. خریداران دو دسته‌اند. یک گروه فقط یک سقف بالای سرشان می‌خواهند، امکانات مالی زیادی هم ندارند، حالا ممکن است مهاجر باشند یا زوج جدیدی که تازه زندگی‌اشان را شروع کرده‌اند. به این گروه‌ها معمولا پیشنهاد می‌کنم که با یک خانه کوچک یا آپارتمان(Small home or Condominium ) شروع کنند. ولی اگر بودجه‌اشان کمی بیشتر باشد به آنها پیشنهاد می‌کنم که یک دوبلکس بخرند که بتوانند یک طبقه‌اش را اجاره دهند تا بیش از نیمی از هزینه‌هایشان را جایگزین کنند. مستاجری که به شما اجاره می‌دهد در واقع هزینه بهره بانک و مالیات شهرداری و مدرسه و حتی بخشی از هزینه‌های تعمیرات را می‌دهد. می‌دانید که قسط‌های ماهانه بانک دو قسمت است یکی اصل پول است و دیگری بهره پولی که بانک به شما وام داده است. وقتی مستاجر داری یعنی بهره بانک را او برایت داده است. مثل این‌که شما با پول مستاجر برای خودت خانه خریده‌ای. بعد از ۵ سال صبر، سرمایه اولیه که برای خرید خانه گذاشته‌اید به شما برگشته است. در ضمن که در این ۵ سال قیمت خانه هم سالی ۴ تا ۵ درصد بالا می‌رود. به کردیت شما هم کلی اضافه شده است و حالا می‌توانید با آن ارزش افزوده مالتان و این کردیت جدید، حتی یک دوبلکس یا تریپلکس جدید فاینانس (Finance) کنید و این بار ۲ یا ۳ مستاجر جدید بیاورید که نه تنها هزینه‌ها را پرداخت کنند بلکه ماهانه استفاده خوبی هم برایتان بماند.

سر و کله زدن با مستاجرها، تعمیرات خانه‌ها، این مشکلات را هم بگویید!

درست است ولی اینها همه راه دارد. می‌توانید آپارتمان بگیرید که دردسرهایش کمتر از خانه است. من همیشه به سالمندان یا به زوج‌های جوان یا کسانی که تازه وارد بازار کار شده‌اند و هنوز آن‌قدر درآمد و حوصله ندارند که درگیر مستاجر بشوند پیشنهاد می‌کنم که کاندو بخرند ولی نه آپارتمانی که کسی در آن زندگی می‌کند چون آن رشد خودش را کرده است. بلکه بیایند از کاندوهایی شروع کنند که هنوز نقشه روی کاغذ است و پروژه تازه شروع به ساخت کرده است. چون سازنده (promoter) یا به قول خودمان مقاطعه‌کارها این‌جا روال کارشان به این صورت است که باید اول زمین را بخرند و با پول خودشان بسازند. بعد وقتی بانک دید که ۵۰ درصد خانه‌ها پیش‌فروش شده است به سازنده وام می‌دهد. خریدار ما باید نزد چنین کسی برود. بهترین موقعش هم زمانی است که مقاطعه‌کار می‌خواهد ساخت و ساز را شروع کند و خیلی به پول احتیاج دارد. می‌توانید با او چانه بزنید و آپارتمان دو خوابه‌ای که پایه قیمتش از ۲۲۰ هزار دلار شروع می‌شود را تا ۲۱۰ یا حتی ۲۰۰ هزار تا بخرید.

وقتی هنوز آپارتمان‌ها روی نقشه است؟!

دقیقا. این بهترین زمانی است که می‌توانید از فروشنده تخفیف یا امتیاز بگیرید. اگر مخصوصا مشاور مسکن خوبی کنارتان باشد می‌توانید در قرارداد دست فروشنده را همه جور ببندید. اگر کاندوها ساخته شد دیگر حتی ده دلار هم به شما تخفیف نمی‌دهند چه برسد به ده هزار دلار!

خوب با این قیمت آپارتمان و با توجه به پیش‌خرید بودن شما باید ۱۰ درصد برای پیش‌خرید پول پرداخت کنید که می‌شود ۲۲ هزار دلار. نیمی از این پول را باید هنگام نوشتن قرارداد بدهید و نیمی را هم هنگام تحویل آپارتمان. وقتی پروژه بعد از یک تا دو سال تمام می‌شود و زمین به ساختمان تبدیل می‌شود، در جا ۱۵ درصد رشد می‌کند. همان کاندوی ۲۱۰ هزارتایی شما در پایان پروژه ۲۴۰ هزار دلار بها پیدا می‌کند. یعنی ده هزارتای شما ۲۴۰ هزارتا رشد کرده است! به نظر نمی‌آید ولی این‌جوری است.

اگر کلاهبرداری باشد چه؟ یکی دو مورد شنیده شده که پول‌ها را گرفته‌اند ولی پروژه نیمه‌کاره تعطیل شده است!

این‌جاست که شما به یک ایجنت خوب (مشاور مسکن) نیاز دارید که با او جلو بروید. البته که اگر تنها باشید و دو تا فرم هم جلویتان بگذارند و امضا کنید معلوم نیست که حتی به پول خودتان برسید چه برسد به خانه! ولی وقتی با ایجنت جلو می‌روید او مسئول است و چون باید روسفید از این ماجرا بیرون بیاید فرمول‌هایی را رعایت می‌کند که هم خود و هم شما را حمایت می‌کند. مثلا ما یک بیمه داریم به نام بیمه خطای تخصصی (Professional Error) و اگر ایجنت شما در جایی در کار شما اشتباه کند، این بیمه باید خسارت شما را پرداخت کند. حتی اگر صاحب پروژه ورشکست هم شود باز بیمه باید خسارت شما را پرداخت کند.

ولی کاندوی نو مالیات نوسازی دارد.

بله وقتی شما آپارتمان نو می‌خرید مالیات جداگانه دارد و شما باید مبلغی را به عنوان (GST ,QST ) پرداخت کنید که به بهای آن خانه ۲۱۰ هزار دلاری‌اتان اضافه می‌شود. یعنی کاندوی شما با مالیات حدود ۲۵۰ هزار دلار حساب می‌شود. دولت برای کم‌درآمدها امتیازاتی قائل می‌شود تا آنها را صاحب‌خانه کند. بانک هم به شما بر مبنای ۲۵۰ هزار تا وام می‌دهد. ولی تا شش ماه بعد از خرید این مالیات به شما برمی‌گردد. البته برای آپارتمانی که بین ۲۰۰ تا ۳۰۰ هزار دلار قیمت دارد مالیاتی که به شما برمی‌گردد با فرمول خاصی محاسبه می‌شود. هرچه مبلغ به ۲۰۰ هزارتا نزدیک‌تر باشد مبلغ برگشتی بالاتر است. این امتیازی برای کم درآمدهاست که خانه‌های نسبتا ارزان می‌خرند. برای خانه‌های بزرگ‌تر و گران‌تر هم اصلا چیزی برنمی‌گردد. این‌جوری است که یک وقت حساب می‌کنید و می‌بینید که دوسوم سرمایه اولیه(Down payment) به شما برگشته است.

پس مشاور املاک را حتما لازم داریم؟

البته! امتیاز دیگر ایجنت این است که می‌تواند برای شما چانه بزند. مثلا بگویید این را نمی‌خواهم یا به‌جای ۵ تکه لوازم آشپزخانه که خودم دارم، به من پول نقد بدهید و …این‌جوری کلید را تحویل می‌گیرید و به آپارتمان نوسازی می‌روید که با سی هزاردلار خریده‌اید و تا همین حالا نصف سرمایه اولیه به شما برگشته است. علاوه بر این‌که آپارتمان را ۲۲۰ هزار دلار خریده‌اید و حالا ۲۵۰ هزار تا شده است. بعد هرچه در این آپارتمان بیشتر می‌نشینید و همسایه‌های بیشتری می‌آیند، محل آبادتر می‌شود و به مرور ارزش آن بیشتر می‌شود. بعد از یک سال می‌بینید همان کاندویی که با شما ۲۱۰ هزارتا قرارداد بسته‌اند الان به آخرین خریدار ۲۶۰ تا ۲۷۰ هزار دلار فروخته‌اند. این یعنی درعرض دو سال آپارتمان شما ۴۰ هزاردلار سود برایتان آورده است. بعد از ۵ سال می‌توانید با همین خانه، یکی دیگر را فاینانس کنید و همین‌جوری دومی و سومی را بخرید. این‌جوری خیلی از جوان‌های کم‌درآمد در عرض بیست‌سال توانسته‌اند با خرید و فروش کاندوهایی که در آن زندگی کرده‌اند برای خودشان پول بسازند.

اگر مخصوصا مشاور مسکن خوبی کنارتان باشد می‌توانید در قرارداد دست فروشنده را همه جور ببندید.

ولی از سود به‌دست آمده یک‌چهارم مال دولت است.

نه. به منزل مسکونی شما (Capital Gain) مالیات برارزش افزوده تعلق نمی‌گیرد. مگر چیزی برای اجاره داشته باشید که فرق می‌کند. اگر هم مجبور شوید این مالیات را بدهید می‌توانید تمام هزینه‌هایی را که کرده‌اید حساب کنید. از هزینه مشاور مسکن گرفته تا تعمیرات خانه، همه به شما برمی‌گردد.

اینها برای مسکونی بود. حالا اگر بخواهیم چیزی برای سرمایه‌گذاری بخریم چطور؟

سرمایه‌گذاری هم همین طور است که برای مسکونی حساب کردیم. فقط باید کمی دقت کنیم که مسایل کمتری برای تعمیرات یا مشکلات مستاجر داشته باشیم. خانه‌های نو این حسن را دارند که دیرتر به خرج می‌افتند، شارژ ماهانه کمی دارند و معمولا همه وسایل و قطعاتشان تا ۵ سال گارانتی است، در حالی‌که خانه‌های سی-چهل ساله خرج دارند.

در مورد مستاجر هم می‌توان بی‌دردسرتر عمل کرد. مثلا من الان در یک پروژه شرکت دارم که در دراموند ویل است، یکی از شهرهای بزرگ کبک در فاصله کمتر از یک‌ساعت از مونترال. ما در قرارداد همه مسئولیت‌ها از تعمیرات گرفته تا پیدا کردن مستاجر و حتی واریز ماهانه اجاره به حساب مالک، همه را به گردن شرکت مسئول و سازنده پروژه گذاشته‌ایم! چنین موقعیت‌هایی برای سرمایه‌گذاری مناسب است. مالک لازم نیست در سال حتی یک‌بار هم به آن‌جا برود. شرکت خودش همه را انجام می‌دهد.

آقای رفعت‌پناه راز موفقیت خودتان را در چه می‌دانید؟

رشته اصلی من روان‌شناسی ((psycho educator است. من به کسانی که مشکلات روحی دارند کمک می‌کنم تا دوباره وارد جامعه شوند. به کسانی که خودشان نمی‌توانند به خود کمک کنند. فکر می‌کنم همین آشنایی با علم روان‌شناسی باعث شده که در برخورد با خریداران، مستاجران و مالک‌ها موفق باشم و با آنها راه بیایم؛ جایی که یک برخورد ناشایست یا یک جمله مثل این‌که: «شما اصلا خریدار نیستی!» می‌تواند طرف مقابل را برنجاند و یک معامله را به هم بزند.

برای کسانی که می‌خواهند وارد بازار مسکن شوند چه توصیه‌ای دارید؟

من عقیده‌ام این است که این‌جا نگهداری پول فایده‌ای ندارد. یهودی‌های این‌جا مثلی دارند که می‌گوید: «Cash is trash.»من سعی می‌کنم پول را به زمین و خانه تبدیل کنم تا ارزش آن به‌روز بالا برود. در حالی که همین پول اگر در بانک بماند سالانه از ارزش آن کم می‌شود. مثلا من سال دوهزار و یک برای یکی از دوستان یک خانه سه طبقه خریدم به قیمت ۲۵۰ هزار دلار. تازه دوستم عجله کرد و خانه را ۲۰ هزارتا گران خرید. امسال ۲۰۱۴ که خانه را دوباره فاینانس کرده که رویش وام بگیرد، بانک برایش ۷۵۰ هزار دلار قیمت گذاشته است. می‌دانیم که بانک معمولا ۲۰ تا ۳۰هزار دلار زیر قیمت بازار ارزش‌گذاری می‌کند. خوب این خانه در عرض ۱۴ سال نیم میلیون دلار بهره داده است و این در حالی است که سرمایه اصلی برای خرید این ملک ۵۰ هزار دلاربوده. حال خودتان حساب کنید چقدر سوددهی داشته. در حالی‌که اگر آن پول در بانک خوابیده بود فوقش ۲ درصد بهره می‌داد. من به همه هموطنان توصیه می‌کنم که سعی کنید بیشتر بخرید و کمتر بفروشید. من باور دارم که «وقتی می‌خرید به دست آورده و ثروتمند می‌شوید و وقتی می‌فروشید از دست می‌دهید و فقیر می‌شوید». اگر امروز دوست من بگوید که آن خانه ۷۵۰ هزار دلاری تعمیرات دارد یا با مستاجرش مشکل دارد و آن را بفروشد بازنده است. مگر این‌که فورا به‌جایش ملک با ارزش‌تر دیگری بخرد.

و آخرین سفارش برای کسانی که می‌خواهند خانه‌دار شوند؟

با بانک خوش‌حساب باشید. ما خودمان می‌گوییم آدم خوش‌حساب و خوش‌معامله، شریک مال مردم است.

اگر می‌خواهید پیشرفت کنید قسط‌هایتان را به موقع بدهید. اگر شده شب نان و پنیر بخورید اول قسط بانک را بدهید. بانک‌ها مشتریان بدهکار خوش‌حساب را بیشتر از مشتریان پولدارشان دوست دارند. اصلا بانک زمانی شما را می‌شناسد که شما به او بدهکار باشید. هر وامی را شده از بدهی‌های کردیت تا وام دانشجویی اگر مرتب پرداخت کنید بانک برایتان حساب باز می‌کند. از بدهکاری به بانک نترسید. منتها حواس‌تان باشد که به قول خودمان پا را اندازه گلیم دراز کنید. باید لقمه‌ای برداریم که بعد بتوانیم قورتش بدهیم. بدهی را تا حدی زیاد کنیم که بتوانیم اقساطش را مرتب پرداخت کنیم. این‌جا خانه خریدن آسان است ولی نگهداری و بازپرداخت بدهی‌هایش سخت است و با یک حرکت اشتباه مثل پرداخت نکردن یک قسط ماهیانه ممکن است همه چیز خراب شود.

باید صبور باشید و با برنامه‌ریزی و حساب‌شده عمل کنید. حتما موفق می‌شوید.