مراحل خرید خانه در کبک- قسمت دوم: مراحل پیشنهاد قیمت

توصیه‌های کاربردی — 24 اکتبر 2014

نشاط تهرانی

هرچند اصول کلی رایج در خرید و فروش خانه در شهرها یا استانهای مختلف کانادا یکسان است اما جزئیات و مشخصات کار در هر شهر و استان کمی متفاوت است. در این مطلب تمرکز بیشتر بر روال جاری در کبک است. قسمت اول این مطلب در شماره ۲۴ پرنیان منتشر شده است. در این قسمت به موضوع پیشنهاد قیمت و روش چانه‌زنی بر سر قیمت می‌پردازیم.

پیشنهاد قیمت یا Making offer

مرحله بعد از پسندیدن خانه، پیشنهاد قیمت است به این صورت که مشاور شما فرم‌های خاصی را در اختیارتان قرار می‌دهد که در آن شما به قیمت پیشنهادی خود و همچنین شرایط احتمالی برای خرید خانه اشاره می‌کنید. این شرایط می‌تواند شرایط مالی، زمان پیشنهادی برای در اختیار گرفتن خانه و یا شرط و شروطی برای انجام پاره‌ای تعمیرات یا اصلاح بعضی نواقص در خانه باشد.

یکی از مهم‌ترین مراحل خرید خانه همین بخش یا پیشنهاد قیمت است. توجه کنید که امضای این برگه درصورت موافقت و امضای فروشنده به منزله قولنامه یا همان Promise of purchase است که شما را متعهد می‌سازد در زمان تعیین شده خانه را بخرید و برهم زدن قولنامه پس از امضای آن عواقبی را برای طرفین به دنبال خواهد داشت.

در بعضی شهرهای کانادا بخصوص در زمان‌هایی از سال که بازار خرید و فروش ملک داغ‌تر است ممکن است قیمت پیشنهادی خریدار از قیمتی که فروشنده ارائه کرده نیز بالاتر باشد اما در شهر مونترال (به جز در شرایط استثنایی) قیمت پیشنهادی خریدار از قیمت فروشنده کمتر است. البته این که قیمت پیشنهادی چقدر از قیمت فروشنده کمتر باشد تا هم منافع خریدار حفظ شود و هم فروشنده را ناخشنود نسازد تا پیشنهاد را رد کند بستگی به عوامل زیادی دارد از جمله انگیزه فروشنده برای فروش، شرایط بازار و شرایط خود خانه، این که چه مدت است خانه در معرض فروش قرارگرفته، آیا تا به حال پیشنهادی برای خرید ارائه شده است یا نه. در اینجاست که زیرکی مشاور شما می‌تواند به شما کمک کند تا با آگاهی از شرایط فروش، بهترین و مناسب‌ترین پیشنهاد قیمت را ارائه دهد و شرایطی که به نفع شماست را در این پیشنهاد کتبی بگنجاند.

یکی از کاهایی که می‌تواند شما را در رسیدن به بهترین پیشنهاد کمک کند این است که از مشاور خود بخواهید یک بررسی مقایسه‌ای انجام دهد به این صورت که لیستی از خانه‌های مشابه فروخته شده در دو یا سه سال اخیر تهیه کند تا مشخص شود قیمت مناسب برای خرید خانه در چه حدودی است.

در ارائه پیشنهاد شما به فروشنده ۲۴ تا ۴۸ ساعت (زمان دقیق باید حتما ذکر شود) فرصت می‌دهید تا به پیشنهاد شما پاسخ دهد. در طول این زمان یعنی تا زمانی که پاسخ فروشنده مشخص شود شما نمی‌توانید به خانه دیگری پیشنهاد قیمت بدهید.

تعدد پیشنهاد یاMultiple Offers : در بعضی موارد اگر شرایط خانه و قیمت آن خیلی مناسب باشد صاحب خانه تاریخی را برای دریافت تمام پیشنهادها تعیین می‌کند و بعد از دریافت و بررسی تمام پیشنهادها یکی از آنها که مناسب‌تر است قبول می‌کند. در این‌گونه موارد کار خریدار برای دادن بهترین پیشنهاد سخت می‌شود و تجربه و مهارت مشاور در این مواقع نقش تعیین کننده‌‌ای ایفا می‌کند.

پذیرفته شدن پیشنهاد ارائه شده توسط فروشنده نیز به عوامل زیادی بستگی دارد مانند شرایط خریدار، اعتبار او، این که خانه را نقد خریداری می‌کند یا با استفاده از وام بانکی، آیا بانک، اعطای وام را تایید کرده‌ است یا نه و این که خریدار در چه زمانی آماده است تا خانه را تحویل بگیرد و وجه را پرداخت کند.

پیشنهاد متقابل یا Counter Offer: بعضی اوقات اگر پیشنهاد ارائه شده با آنچه مورد نظر فروشنده است تفاوت اندکی داشته باشد و فروشنده پیشنهاد بهتری دریافت نکرده ‌باشد به پیشنهاد خریدار Counter offer یا پیشنهاد متقابل می‌دهد. این پیشنهاد نیز رسمی و به صورت کتبی است و مهلت خاصی (مثلا ۱۲ یا ۲۴ ساعت) دارد که خریدار باید در این مهلت به فروشنده پاسخ دهد و فروشنده نیز تا روشن شدن پاسخ خریدار، حق ندارد از کس دیگری پیشنهادی را دریافت کند. بعضی اوقات بین فروشنده و خریدار چندین Counter Offer رد و بدل می‌شود تا طرفین به شرایط مطلوب خود برسند. در واقع این شکلی از چانه‌زنی است که به صورت رسمی و در قالبی مکتوب انجام می‌شود. در اینجا هم مذاکرات مشاوران باتجربه دو طرف می‌تواند وضعیت این چانه‌زنی را به سمت رسیدن به یک توافق دوطرفه هموار کند.

در بعضی شهرهای کانادا هنگام ارائه پیشنهاد، خریدار موظف است وجهی را به عنوان ودیعه در یک حساب (Safe Box) قرار دهد و در صورت برهم زدن قرارداد این وجه به عنوان خسارت به فروشنده تعلق می‌گیرد. این وجه معمولا بر اساس عرف، قیمت خانه و توافق طرفین تعیین می‌شود اما در استان کبک این کار رایج نیست و به جز در شرایط استثنایی چنین ودیعه‌ای اخذ نمی‌شود و اگر خریدار قرارداد را زیر پا بگذارد فروشنده چاره‌ای جز شکایت از مجاری قانونی نخواهد داشت. در استان کبک اگر خریدار به دلایلی که مورد تایید عموم (common sense) محسوب می‌شود به قولنامه عمل نکند مانند ناموفق بودن اقدام برای دریافت وام ایرادی متوجه وی نیست. ولی در استان‌های دیگر به این شکل نیست و خریدار به هر دلیلی نخواهد یا نتواند به قولنامه عمل کند ودیعه‌ای که پرداخته قابل بازگشت نیست مگر اینکه در شرایط ضمن ارائه پیشنهاد قیمت به ان اشاره شده باشد. مثلا در انتاریو بسیار مرسوم است که دو شرط «عدم دریافت وام بانکی» و یا «نتایج ارزیابی کیفیت خانه»، به عنوان شروط فسخ قولنامه بدون پرداخت ودیعه در متن پیشنهاد قیمت بیان شود.

ادامه دارد…