۱۰اشتباه رایج خریداران خانه‌های نو

مالی و اقتصادی — 28 می 2012

راه‌های اجتناب از آنها

رومانا کینگ / ماهنامه MoneySense

چرا همیشه باید در مورد Show homeها یا نمایش خانه‌های مدل یک کمپانی محتاط بود؟ اگر خانه‌ای که خریدید (پیش‌خرید) به موقع آماده نشد جه باید بکنید؟ چطور در هزینه‌های ارتقای وضعیت خانه صرفه‌‌جویی کنید؟ چطور خانه را با قیمت کمتری بخرید؟ و اینها و چندین سوال دیگر که باید در زمان پیش‌خرید خانه های نو به آنها توجه کرد در این سلسله مقالات پاسخ داده شده‌اند. (به منظور حفظ حریم خصوصی افراد، اسامی برخی از افراد در مطلب اصلی به درخواست آنها تغییر کرده است.)

وقتی از خانم کرن سامرویل و همسرش آقای آلن گرینبرگ خواسته شد تا برای بازدید نهایی قبل از تحویل گرفتن خانه‌ خیلی لوکس‌شان در شهر اتاوا (خانه پیش‌خرید شده- م) به محل بروند، آنها حسابی ترسیده بودند. هنوز لوله‌کش و برقکار و خیلی‌های دیگر در خانه بودند و حسابی هم سرگرم کار. این زوج به‌رغم تضمین کمپانی سازنده خانه ۴۴۳ هزار دلاری‌اشان، کاملا تردید داشتند که تا زمان تحویل آن، که فقط ۱۴ روز دیگر بود، این همه کار به پایان برسد. سیم‌های برق از سقف آویزان و از دیوارهای ناتمام بیرون زده بود، کابینت‌ها و لوازم بزرگ آشپزخانه (اجاق خوراک‌پزی، یخچال و ماشین ظرفشویی که در کانادا بخشی از خانه است- م) در گوشه‌ای از آشپزخانه گذاشته شده بودند و فقط قسمتی از کفپوش چوبی خانه تکمیل شده بود. آنها فورا فرد مستقلی را استخدام کردند تا وضعیت خانه را ارزیابی کند. نتیجه این بررسی گزارشی شد شامل معرفی۱۳۰ ایراد و نقص در وضعیت خانه که فقط بخشی از آنها کوچک بودن سیستم گرمایشی خانه و کانال‌های هوا، ضعف سیستم تهویه و نصب نامناسب سقف خانه بود.

در بدو امر خانم کرن، که آن موقع استاد دانشگاه بود و همسرش، که او هم حسابدار شرکت معروفی در اتاوا بود، سعی کردند تا در مورد مشکلات موجود و در جهت حل آنها با کمپانی سازنده گفتگو کنند. وقتی این روش به ‌نتیجه نرسید، این زوج به سراغ شرکتی به نام Tarion رفتند. این شرکت در واقع مجموعه‌ای خصوصی است که قوانین کار را برای ساختمان‌سازها در استان انتاریو مشخص می‌کند و روی خانه‌ها و کاندوهای جدید ضمانت می‌فروشد. وقتی شرکت Tarion هم بازرس خود را برای بررسی خانه فرستاد، او هم ۸۵ مورد اشکال در ساخت خانه مشخص کرد که البته فقط ۳۹ مورد از آنها مشمول ضمانت می‌شدند.

به این ترتیب کرن و آلن باید باقی موارد را خودشان برطرف می‌کردند که رفع این حدود ۴۰ مورد مشکل، برای این زوج ۴ هزار دلار یا بیشتر هزینه در بر می‌گرفت. کرن در این‌باره می‌گوید: « خرید خانه بزرگ‌ترین خریدی است که یک مشتری می‌کند و مثلا قرار است که Trion هم در این راه کمک او باشد.» اما او با وجود ۶۵۰ دلاری که برای ضمانت خانه‌اش پرداخت کرده بود، به جایی رسید که مجبور شد برای شکایت از تصمیمات استانی در زمینه ضمانت خانه‌ها، به طرح دعوی و شکایت دست بزند.

در حال حاضر خیلی مرسوم است که افراد زیادی خانه خود را صرف‌نظر از آپارتمانی یا کاندو بودن آن، تاون‌هاوس بودن یا خانه ویلایی بودن، مستقیما از کمپانی سازنده می‌خرند. تقریبا یک‌سوم از مجموع خانه‌هایی که هر سال در کانادا فروخته می‌شود، خانه‌های دست اول و نوساز هستند. فقط سال گذشته در استان انتاریو ۵۲ هزار و ۵۰۰ خریدار به خرید خانه‌های نو اقدام کردند و بنا به گزارش CMHC یا Canada Mortgage and Housing Corporation این عدد در آینده با افزایش بیشتری هم مواجه خواهد شد. به رغم وجود مشکلی که برای کرن و آلن پیش آمد، باز هم به سادگی می‌توان فهمید که چه چیزی سبب خرید خانه از کمپانی‌های سازنده می‌شود: به نظر می‌رسد که خریداران گمان می‌کنند در این حالت می‌توانند خانه آرزوهایشان را مطابق آنچه در ذهن دارند به سازنده سفارش بدهند و تحویل بگیرند. خانه نو یعنی صرفه‌جویی بیشتر در مصرف انرژی به نسبت خانه‌های قدیمی و غالبا هم کاربرد مصالح با کیفیت بالاتر در ساخت آن. علاوه بر این خانه‌های نو هزینه تعمیر و نگهداری کمتری دارند و کمتر این احتمال هست که با یک اتفاق غیرمنتظره مثل ترک خوردن دیوار یا حرکت فونداسیون، مشکلات جدی لوله‌کشی یا عایق‌بندی یا به هم ریختن اوضاع سیم‌کشی شما را غافلگیر کنند.

اما همان‌طور که در مورد کرن و آلن هم دیدیم، در خرید خانه نو هم گاه تله‌هایی بر سر راه خریدار وجود دارد و ما در این مقاله سعی داریم تا با آگاه کردن شما، مانع از افتادنتان در این دام‌ها شویم. برای این کار ۱۰ اشتباه اصلی و عمده خریداران خانه‌های نو را یکجا گردآوری کرده‌ایم تا شما با دانستن‌شان از آنها احتراز کنید. در ادامه با خواندن این مقاله متوجه خواهید شد که به چه دلیل باید موقع سر زدن به show Homeها بیشتر جانب احتیاط را رعایت کنید، اگر خانه‌اتان به موقع و در زمان مقرر آماده نشد چه باید بکنید، چطور در هزینه‌های ارتقای وضعیت خانه صرفه‌‌جویی کنید و از همه مهم‌تر چطور از این نکته اطمینان داشته باشید که آن خانه رویایی که در نهایت به شما تحویل خواهند داد، همانی خواهد بود که در تصور خود داشته‌اید.

اشتباه شماره ۱

عاشق خانه مدل شدن در Show Home

وقتی جیسن ساکسن و همسرش امیلی تصمیم گرفتند تا برای خرید خانه‌ای نو در حاشیه شهر ادمونتون، یک کمپانی سازنده خانه پیدا کنند، با تعجب متوجه شدند که فقط می‌توانند دو کمپانی سازنده با مشخصات مورد نظرشان پیدا کنند و البته به قول جیسن «فقط یکی از آنها هم در نقشه ساختمان‌هایش اتاق ناهارخوری را به صورت مستقل و مجزا دیده بود» که همین امر هم انتخاب آنها را به یک مورد محدود کرد. همان روزی که آنها به سراغ دیدن خانه نمایشی کمپانی سازنده رفتند، آن قدر از آن خوششان آمد که قرارداد هم بسته شد. جیسن، که کارش تحلیل سیستم‌هاست، می‌گوید: «آن خانه مدل همه آن چیزهایی را که ما می‌خواستیم داشت.» این زوج آن‌قدر تحت تاثیر آن خانه مدل قرار گرفتند که همان روز با مسئول فروش یک قرار ملاقات گذاشتند. چند روز بعد یک قرارداد امضا شده خرید به آنها داده شد و بعد از آن هم دیگر کار آنها این شده بود که مدام به طراحی خانه تازه‌اشان فکر کنند.

آقای گریسون، یکی از عاملان صنعت ساختمان که بیش از بیست سال است در این حرفه به کار مشغول است، معتقد است که این اتفاق همان نتیجه‌ای است که هر سازنده‌ای به دنبال آن است و می‌گوید: «خیلی از افراد عاشق خانه مدل می‌شوند اما باید به یک نکته توجه داشت و آن هم این است که خانه‌های مدل در واقع نمونه‌های ارتقا داده شده هستند که در برخی موارد داشتن آنها حتی می‌تواند ۱۰ تا ۲۰ درصد بالاتر از قیمت اولیه خانه برای خریدار تمام شود.»

آقای گریسون می‌گوید که معمولا هزینه‌های ارتقای وضعیت خانه برای سازنده بسیار سودآور است زیرا کمپانی می‌تواند در این‌گونه موارد هزینه‌ای تا دو برابر هزینه معمول از خریدار دریافت کند :«یعنی این‌ که سنگ گرانیتی که شما برای رویه کابینت‌های آشپزخانه به قیمت ۸ هزار دلار به سازنده سفارش داده‌اید، برای او فقط ۴ هزار دلار هزینه داشته. حالا این رقم را در عده ۲۵ خریدار ضرب کنید و ببینید که از این طریق چه سودی نصیب سازنده می‌شود.»

البته منظور از این حرف این نیست که هیچ وقت تقاضای هیچ نوع ارتقایی را در وضعیت خانه‌اتان نکنید اما بهتر است که خوب بدانید که چه کاری واقعا ارتقا است و چه کاری نیست و البته کمی هم سر قیمت چانه بزنید و خیلی راحت تسلیم حرف‌های سازنده نشوید. آقای مکس وینتر، یکی از معاملات املاکی‌های همکار با شرکت Remax در شهر مارکهام در این‌باره می‌گوید:«در مورد خانه‌های جدید جای زیادی برای چانه‌زدن روی قیمت پایه خانه نیست. اما در همین خانه‌ها همیشه برای تعیین قیمت نهایی موارد ارتقا می‌توان چانه‌زنی کرد.»

یکی از قانون‌هایی که همیشه در این مورد صدق می‌کند این است که هرچه میزان ارتقا بیشتر باشد، می‌توان تخفیف بیشتری از سازنده گرفت. مثلا اگر یک مورد ارتقای ۵ هزار دلاری بخواهید، شاید سازنده با ۱۰ درصد تخفیف برای شما موافقت کند اما اگر هزینه ارتقای درخواستی شما ۵۰ هزار دلار باشد می‌توانید حتی بر سر تخفیفی معادل ۱۰ هزار تا ۱۵ هزار دلار از قیمت نهایی هم با او به توافق برسید.»

اشتباه شماره ۲

اعتماد به نقشه ارائه شده

آقای کن گرانبر، که در یک موسسه تولید فیلم‌های ویدئویی در تورنتو کار می‌کند، خیلی دیر متوجه شد که مساحت کاندویی که در سال ۲۰۰۷ پیش‌خرید کرده به آن بزرگی که در تبلیغات کمپانی سازنده ادعا می‌شده نیست. وقتی او و همخانه‌اش به خانه جدید نقل مکان نموده و آن را اندازه‌گیری کردند، متوجه شدند که کاندو ۷۰۰ فوت ‌مربع نبوده و در واقع بدون محاسبه بالکن و حمام و دستشویی، فقط ۵۶۰ فوت مربع است.

آقای مارتین روماک، یک وکیل امکلاک با سابقه‌ای بیش از سی سال در امر خانه‌های نو، می‌گوید: «این اتفاق چندان هم دور از انتظار نیست. معمولا کاندوسازها، مساحت بالکن را هم به عنوان مساحت بنا به حساب می‌آورند و سازنده‌های جدید در واقع بنای خانه‌ها را بر مبنای اندازه‌گیری دیوارهای بیرونی آنها محاسبه می‌کنند. شما نمی‌توانید به حرف و قول‌های شفاهی آنها، نمونه مدل یا بروشورها اعتماد صد در صد کنید.»

متاسفانه در خیلی از موارد خریدارن فقط برای مبنای آنچه در بروشوها یا طراحی‌های هنرمندان می‌بینند در مورد خرید تصمیم می‌گیرند. برای مثال ساکسن‌‌ها هم با دیدن یک بروشور تصمیم گرفتند تا برای در خروجی به سمت راهروی حیاط یک در مدل فرانسوی یا تمام‌قد سفارش بدهند. جیسن می‌گوید: « ما در خانه مدل در کشویی دیدیم اما در بروشورهایی که به ما داده شد این درهای فرانسوی هم آمده بود که ما خیلی آنها را پسندیدیم.» آنها خیلی زود مبلغ اضافی بابت این تغییر و ارتقا را پرداخت کردند اما آن‌طور که می‌گویند به محض ورود به خانه متوجه شدند که آن در از نظر طراحی جزئیات و زیبایی هیچ شباهتی به دری که در بروشور دیده بودند ندارد. جیسن می‌گوید: «در قرارداد آمده بود که قیمت مذکور فقط برای در شیشه‌ای ساده است و حالا من دیگر فهمیده‌ام که در این‌گونه موارد باید همه جزئیات را با دقت روی کاغذ آورد.»

به قول آقای راموک، در واقع کمپانی سازنده می‌تواند با صلاحدید خود یک تصویر یا نقشه را تغییر دهد و «جای حرفی هم برای شما نمی‌گذارد». او به خریداران توصیه می‌کند که نقشه جزئی اتاق‌ها و اندازه‌های هر یک را به تفکیک بخواهید و البته حتما هم آنها را به صورت کتبی از سازنده دریافت کنید. در این ‌صورت اگر میان آنچه به شما داده شده و محصول نهایی تفاوت چشمگیری باشد، یا شما می‌توانید برای کاهش قیمت با سازنده وارد مذاکره شوید و یا این‌که به طور کامل خود را از آن معامله خارج کنید.

ادامه دارد.

نقشه جزئی اتاق‌ها و اندازه‌های هر یک را به تفکیک بخواهید و حتما آنها را به صورت کتبی از سازنده دریافت کنید

خیلی از افراد عاشق خانه مدل می‌شوند اما خانه‌های مدل در واقع نمونه‌های ارتقا داده شده هستند