۱۰ اشتباه رایج خریداران خانه‌های نو (قسمت سوم/آخر)

مالی و اقتصادی — 29 دسامبر 2012

راه‌های اجتناب از آنها

رومانا کینگ -ماهنامه MoneySense/ برگردان نادیا غیوری

[لید] چرا همیشه باید در مورد Show homeها یا نمایش خانه‌های مدل یک کمپانی محتاط بود؟ اگر خانه‌ای که خریدید (پیش‌خرید) به موقع آماده نشد چه باید بکنید؟ چطور در هزینه‌های ارتقای وضعیت خانه صرفه‌‌جویی کنید؟ چطور خانه را با قیمت کمتری بخرید؟ اینها و چندین سوال دیگر که باید در زمان پیش‌خرید خانه‌های نو به آنها توجه کرد در این سلسله مقالات پاسخ داده شده‌اند. به دو اشتباه اول در شماره گذشته پرداخته شده، اینک چهار خطای معمول دیگر(به منظور حفظ حریم خصوصی افراد، اسامی برخی از افراد در مطلب اصلی به درخواست آنها تغییر کرده است.) [پایان لید]

اشتباه شماره ۷

آنها فکر می‌کنند که ضمانت هم دارند در حالی‌که این‌طور نیست

خیلی از خریداران خانه فکر می‌کنند که خانه‌ها و کاندوهای نوساز تحت پوشش بیمه استانی هستند، اما همیشه این‌طور نیست. فقط در سه استان بریتیش کلمبیا، کبک و انتاریو است که بیمه خانه‌های نوساز اجباری است. در حقیقت فقط همین سه استان هستند که در آنها سازندگان خانه‌های نو موظفند قوانین استانی مربوطه را بپذیرند.

خانم جنیس مندل، مشاور ارشد شرکت Trion، در این‌باره می‌گوید: «در استان انتاریو ساختن خانه بدون قبول قوانین بیمه غیرقانونی است.» اما در استان‌های دیگر که ارائه خدمات ضمانت اجباری نیست، سازندگان به سادگی می‌توانند از پذیرش این مسئولیت شانه خالی کنند. اغلب هم سعی می‌کنند تا خریداران را قانع کنند که با این کار در هزینه‌های بیمه آنها صرفه‌جویی شده است.

خانم مندل می‌گوید که با این حال خریداران باید خود اقدام کنند و بیمه خانه‌اشان را به‌صورت مکتوب دریافت نمایند. علاوه بر این با بررسی‌های آنلاین متوجه شوند که آیا سازنده‌ای که از وی خانه خریده‌اند مقررات بیمه استانی برای خانه‌های نو را پذیرفته است یا خیر. این موضوع به ویژه برای واحدهای مسکونی که در یک ساختمان بزرگ‌تر قرار دارند، از جمله کاندوها، از اهمیت زیادی برخوردار است. در چنین مواردی معمولا بیمه ساختمان‌های نو شامل موضوع نمی‌شود.

اشتباه شماره ۸

آنها به موقع از امکانات و مزایای ضمانت‌نامه خود استفاده نمی‌کنند

وقتی ساکسون‌ها به خانه جدیدشان در نزدیکی شهر ادمونتون نقل مکان کردند، خیلی خوشحال بودند. اما خیلی زود متوجه شدند که درگیر مجموعه‌ای از کاغذبازی‌های اداری شده‌اند. آنها در همان زمستان اول در خانه تازه‌اشان، با ترک بزرگی مواجه شدند که روی کف سیمانی پارکینگ خانه ایجاد شده بود. آنها با سازنده تماس گرفتند و او هم به آنها گفت که وقتی در بهار زمین گرم و خشک بشود این مشکل خودبه‌خود برطرف خواهد شد. چند ماه بعد وقتی زمین شروع به گرم شدن کرد، آنها متوجه شدند که ترک‌های بیشتری در پارکینگ آنها ایجاد شده و حتی کار به ورودی پارکینگ هم کشیده است. آنها دوباره با مدیر مجموعه تماس گرفتند و حتی موفق شدند تا نماینده‌ای از طرف سازنده را به محل دعوت کنند و از او قول مرمت پارکینگ را بگیرند.

اما بعد از گذشت چندین هفته هیچ اتفاقی نیفتاد و همین سبب شد تا آنها به ارسال ایمیل‌های اعتراض‌آمیز خود ادامه دهند. و بالاخره بعد از چندین هفته تلاش موفق شدند تا سازنده را وادار به تعمیر پارکینگ و ورودی آن کنند.

ساکسون‌ها به دلیل پیگیری و از پا ننشستن موفق شدند تا مشکل خود را حل کنند چون این نکته را خوب می‌دانستند که برای حل مشکلات خانه تحت ضمانت سازنده، مدت محدودی را در اختیار دارند. برای این‌که دقیقا بدانید چه مدت زمانی را برای استفاده از خدمات ضمانت خود در اختیار دارید، بسته‌ای را که در مرحله قبل از بازرسی خانه در اختیارتان قرار می‌دهند به دقت مطالعه کنید زیرا در این بسته برای هر یک از مشکلاتی که برای خانه ایجاد می‌شود، مدت زمان مشخصی برای طرح مسئله در نظر گرفته شده است و این زمان‌ها با یکدیگر متفاوت هستند. آقای پیتر بالاسوبرامانیان، مشاور ارشد بخش مطالبات در شرکت Tarion، در این‌باره می‌گوید: «توصیه من این است: یک تقویم بردارید و همه محدوده‌های تاریخ را روی آن علامت بزنید و حتما هر یک از اعتراضات یا مطالبات مربوط را پنج روز قبل از هر یک از تاریخ‌ها انجام دهید.»

وقتی بسته مربوط به خانه جدیدتان را می‌خوانید، بهتر است خوب دقت کنید که لازم است برای تعمیر و نگهداری خانه چه کارهایی بکنید تا به این ترتیب بتوانید اعتبار شرایط ذکر شده در ضمانت‌نامه خانه خود را حفظ کنید. برای مثال اگر فراموش کردید که فیلتر سیستم گرمایش خود را عوض کنید یا نتوانستید به موقع ناودان‌های خانه را تمیز کنید، ممکن است که در مواجهه با مشکلاتی چون خرابی سیستم گرمایش یا نفوذ آب در زیرزمین خانه‌اتان با این ادعا مواجه شوید که کم‌کاری از شما بوده است و تعمیر آنها پذیرفته نشود.

اشتباه شماره ۹

آنها با انبوهی از هزینه‌های پنهان نهایی مواجه می‌شوند

وقتی قرارداد خانه جدیدتان را امضا می‌کنید، بسیاری از هزینه‌های نهایی در واقع برآوردهای تخمینی هستند. با نزدیک شدن به زمان تحویل خانه اغلب این هزینه‌ها بالاتر می‌روند. برای مثال می‌توان به هزینه‌های نصب کنتور گاز و برق اشاره کرد و یا از هزینه‌هایی مثل انفصال وام، توسعه و تایید سپرده نام برد. حتی آقای روماک در یک مورد به خاطر می‌آورد که از یکی از خریداران خواسته شده بود تا هزینه‌ای با عنوان «استفاده مشترک از اثر هنری» را هم بپردازد زیرا سازنده ساختمان تصمیم گرفته بود تا در ورودی مجموعه یک مجسمه نصب کند. آقای سیلورمن در این‌باره می‌گوید: «به همین دلیل هم هست که من با دقت به تغییر قیمت‌ها توجه می‌کنم و سعی می‌کنم تا برای همه موارد سقف مشخصی تعیین کنم و و بقیه هزینه‌ها را حذف کنم.»

اشتباه شماره ۱۰

آنها در زمان نامناسبی خانه می‌خرند

اگر می‌خواهید خانه یا کاندوی نویی را به عنوان سرمایه‌گذاری خریداری کنید، راهش این است که در اولین فرصت ممکن این کار را بکنید. معمولا سازندگان وقتی می‌خواهند کار ساخت مجموعه‌ای را آغاز کنند، سرمایه اولیه را از طریق پیش‌فروش تامین می‌کنند. غالبا هم این پیش‌فروش‌ها از طریق دعوت افراد خاص یا VIP از جمله دلالان معروف مسکن متخصص در آن نوع خاص از مسکن انجام می‌شود. آقای واینتر می‌گوید: «هر وقت که دیدید در مقابل دفتر فروش یک مجموعه ساختمانی صفی از منتظران تشکیل شده باید حدس بزنید که احتمالا موضوع پیش‌فروش به VIPها مطرح است.» بعد از اتمام کار با این گروه، نوبت به معرفی خانه‌های فروشی به مشاوران مسکن علاقمند می‌رسد و بالاخره هم نوبت افراد عادی است که برای خرید واحدها اقدام کنند. آقای واینتر می‌گوید: «زمانی که سازنده کار فروش به عموم را آغاز می‌کند، معمولا ۵۰ درصد واحدها به فروش رسیده‌اند و قیمت‌ها سه تا چهار بار بالاتر رفته‌اند.»

راه پیدا کردن به جلسات فروشVIP خیلی سخت نیست اما برای این کار باید مشاور املاکی را بشناسید که تخصص‌اش در زمینه املاک نوساز است و بتوانید خیلی سریع خود را برای کار خرید آماده کنید. برای مثال در یک مورد، شرکت Paintbox یک هفته به مشتریان VIP خود از میان مشاوران املاک فرصت داد تا برای فروش واحدهای مسکونی تازه‌اش در منطقه Regent Park تورنتو به مشتریان خود تلاش کنند. فقط چهار روز بعد از شروع این پروسه از مشتریان خواسته می‌شد تا کارهای اداری لازم را انجام دهند و برگه‌های مورد نظر را امضا کنند.

البته به‌رغم همه فوایدی که این نوع از خرید به دلیل ارزان بودن می‌تواند داشته باشد اما اصولا باید ریسک موجود در آن را هم نادیده نگرفت. وقتی در سال ۲۰۰۸ قیمت مسکن در ونکوور سقوط کرد، خیلی از کسانی که در این شهر کاندو پیش‌خرید کرده بودند قیمتی که طبق قرارداد خود باید می‌پرداختند بسیار بالاتر از قیمت موجود خانه‌ها در همان زمان بود. در این حالت هم کمپانی سازنده از بازنگری در قرارداد امتناع کرد و هم بانک از تعیین مجدد میزان وام خریداران سر باز زد و به این ترتیب این وضع به ضرر خیلی از خریداران تمام شد.

اگر می خواهید یک خانه freehold بخرید، در نظر داشته باشید که گاهی خرید در برخی از مواقع خاص سال می‌تواند هزاران دلار به نفع شما باشد. برای مثال آقای گریسون اعتقاد دارد که در ناحیه تورنتوی بزرگ، فصل تابستان بهترین زمان برای خرید خانه‌های نوساز است. وی می‌گوید: «در ماه‌های جولای و اوگست افراد در مسافرت هستند و کمتر به دنبال خرید خانه می‌روند. به همین دلیل سازندگان به خاطر سردتر شدن بازار از طرف مشتری‌ها برای کسانی که مایل به خرید هستند امتیازات بهتری قائل می‌شوند.» یک زمان خوب دیگر برای خرید هم ماه‌های دسامبر و ژانویه است. اما خرید و فروش از ماه فوریه به بعد دوباره به جریان می‌افتد.

در بخش معروف به Lower Mainland شهر ونکوور موضوع درست برعکس است. خرید و فروش خانه و املاک نوساز در تابستان پررونق است و در طول ماه‌های پرباران نوامبر و دسامبر این جریان آرام می‌گیرد. در واقع هر بازاری روال خودش را دارد و بهتر است که برای شناسایی ویژگی‌های آنها با متخصصان همان بازار مشورت شود.

پایان

فقط در سه استان بریتیش کلمبیا، کبک و انتاریو است که بیمه خانه‌های نوساز اجباری است.

برای هر یک از مشکلاتی که برای خانه ایجاد می‌شود، مدت زمان مشخصی برای طرح مسئله در نظر گرفته شده است و این زمان‌ها با یکدیگر متفاوت هستند.

در ناحیه تورنتوی بزرگ، فصل تابستان بهترین زمان برای خرید خانه‌های نوساز است