رام کردن گودزیلای CMHC

مالی و اقتصادی — 03 سپتامبر 2011

این لی-اتاوا سیتی‌زن/برگردان نادیا غیوری

یکی از حوزه‌های مهم سیاست‌گذاری که باید با توجه به تجربیات حاصل از بحران اقتصادی سال ۲۰۰۸ و معضل حباب مسکن در ایالات متحده و شکست آن، مورد تجدید نظر قرار گیرد و تغییراتی در آن اعمال شود نقش شرکت CMHC است که به اعتقاد برخی از کارشناسان، توجه بیش از اندازه آن به بازار مسکن می‌تواند حباب مسکن مشابهی را نیز در کانادا ایجاد نماید.

در حقیقت نقش شرکت CMHC از سوی موسساتی تحقیقاتی‌ چون CD Howe ، Fraser و Macdonald-Laurier مورد توجه قرار گرفته و به تاثیرات منفی این شرکت در بازار مسکن اشاره شده است. از جمله این مشکلات انحصاری بودن آن است و برای دولتی که ادعای آن اعمال تغییرات به شیوه تدریجی است، ‌این روند خیلی افراطی است.

شرکت CMHC در واقع گودزیلای بخش مالی مسکن در کانادا است که در سال ۱۹۴۶ توسط دولت لیبرال مک‌کنزی کینگ تاسیس شد تا بتواند وام‌های کم‌هزینه با پیش‌پرداخت بسیار کم برای سربازانی که از جنگ جهانی دوم بازگشته بودند، تامین کند.

در سال ۱۹۴۵، قانون ملی مسکن تلاش کرد تا نقش CMHC را به جای تامین‌کننده بیمه وام مسکن از بانک‌ها به یک وام‌دهنده مستقیم تغییر دهد و بیشتر آن را در خدمت مشتریانی که پول پیش کمتری دارند قرار دهد. علاوه بر آن در سال‌های بعد قوانین مربوط به لزوم پول پیش‌پرداخت، استهلاک وام و استاندارد درآمدها طی زمان عوض شد و نشان داد که سیاست‌های بیمه وام ثابت و غیر قابل تغییر نیستند.

امروزه بیمه وام شرکت CMHC در واقع ضمانتی است برای پرداخت وام بانک‌ها و دیگر وام‌دهنده‌ها که تقریبا معادل ۵۰۰ میلیارد دلار یا مبلغی معادل یک‌سوم GDP و حدود ۷۰ درصد حجم کل بازار بیمه است.

جای تعجب است که این شرکت به‌رغم حجم عظیم فعالیت‌هایش برخلاف دیگر موسسات مالی در کانادا، توسط هیچ نهاد نظارت‌کننده‌ای در زمینه امور مالی از جمله Office of the Superintendent of Financial Institutions که به اختصار به آن OSFI نیز گفته می‌شود، مورد نظارت یا قانون‌مندی قرار نگرفته است.

از آنجایی که CMHC نهادی کاملا متعلق به دولت و جزو موسسات موسوم به Crown corporation است، بنابراین تضمین بیمه‌هایی که توسط این شرکت انجام می‌شود نیز مستقیما به عهده دولت است. بنابر این اگر روزی مشابه اتفاقی که در سال ۲۰۰۸ در بازار مسکن امریکا افتاد، در کانادا نیز واقع شود در واقع این مالیات‌دهندگان هستند که باید جور آن ۵۰۰ میلیارد دلار را بکشند. ماجرای امریکا ۶ تریلیون دلار به صاحبان خانه‌ها ضرر زد و حق اقامه دعوی را از ۲۰ درصد از آنان نیز گرفت.

بنابر نظر کارشناسان، تمام ماجرای امریکا از جایی آغاز شد که دولتمردان آن زمان فکر کردند که هر کسی باید بتواند صاحب‌خانه شود و به همین دلیل هم تصمیم گرفته شد که به هر کسی با هر میزان توان مالی وام‌های کلان داده شود. در واقع آنها عامل اصلی این قضیه را دو شرکت Fannie Mae و Freddie Mac، که از شرکت‌های اصلی ذی‌نفع در امر خرید و فروش وام بودند، می‌دانند که با لابی کردن با اعضای دولت و فشار بر آنها دولت را به اتخاذ این تصمیم غلط مجبور ساختند. بعد از شروع بحران و عمیق‌تر شدن آن، دولت امریکا مجبور شد هر دوی این شرکت‌ها را از حالت خصوصی خارج کرده و آنها را ملی کند و با این کار مالیات‌دهندگان امریکایی نیز چاره‌ای نداشتند جز این که هزینه‌ای معادل ۳۸۹ میلیارد دلار را متحمل شوند.

یکی دیگر از دلایلی که تجدید نظر در نحوه عملکرد شرکت CMHC را ضروری می‌کند، در اختیار داشتن کنترل چیزی در حدود ۷۰ درصد از بازار بیمه کشور است؛ سهمی که به هیچ عنوان درست و قابل رقابت نیست و در واقع برخلاف ادعا و نفس سیاست‌های رقابتی دولت کانادا است. از آنجایی که بیمه‌های CMHC به میزان ۱۰۰ درصد از طرف دولت تضمین شده در حالی که این موضوع در مورد شرکت‌های دیگر حداکثر ۹۰ درصد است، بانک‌های وام دهنده که طبیعتا به دنبال ضمانت بالاتر هستند، به طور اتوماتیک این شرکت را انتخاب می‌کنند.

آخرین دلیل برای نوسازی و تجدیدنظر در عملکرد CMHC هم این است که به مصرف‌کنندگان کانادایی امکان انتخاب و رقابت داده می‌شود و همین امر می‌تواند از جانب شرکت‌های خدمات‌دهنده به نوآوری و پیشنهاد قیمت‌های پایین‌تر منجر شود.

اولین کار کانادا برای مقابله با این معضل می‌تواند این باشد که شرکتی تابعه از CMHC را برای همین‌منظور ایجاد کند و سهم CMHC را با شرکت های خصوصی در میزان بیمه برابر کند تا سهم آن در بازار کمتر از حالا شود و خطر کمتری مالیات‌دهندگان کانادایی را تهدید کند. در ضمن دولت باید این شرکت را تحت نظارت OSFI درآورد تا با نظارت این نهاد، از روند صحیح کلیه امور مالی در این شرکت اطمینان وجود داشته باشد.

در این صورت شرکت CMHC به شرکتی مؤثرتر و با فعالیتی شفاف‌تر بدل خواهد شد که شرایط کاری آن مشابه و همسطح با شرکت‌های خصوصی در این حوزه خواهد شد. این نکته به وضوح از میزان خطری که متوجه مالیات‌دهندگان کانادایی است می‌کاهد و در ضمن امکان استفاده از خدمات بیمه‌ای ارزان‌تر را برای مصرف‌کنندگان کانادایی فراهم می‌نماید.

یادآوری: شرکت CMHC یا Canada Mortgage and Housing Corporation یک آژانس دولتی کانادایی است که در صورت لزوم و رخ نمودن مشکل، به خریداران خانه کمک یا بیمه ارائه می‌کند.